一、襄阳市*策环境分析
、襄阳市人民*府发布城市地下空间开发利用管理办法
年4月9日，襄阳市人民*府发布《襄阳市市区城市地下空间开发利用管理办法》（襄*发〔〕4号），该办法旨在加强市区城市地下空间开发利用管理，促进城市地下空间资源的合理开发利用，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和规章的规定，结合襄阳市实际，适用于本市市区范围内城市地下空间的开发、利用和管理法。市领导指出：建立和完善地下空间综合管理信息系统，将地下空间开发利用现状、规划建设管理、档案管理等信息纳入地下空间综合管理信息系统，并实现与全市“多规合一”信息平台的信息共享；市发改、自然资源和规划、住建、民防、城管、财*、公安、应急管理、消防、生态环境、行*审批等相关部门，按照各自职责，共同做好地下空间开发利用管理的相关工作；鼓励社会资本投资开发建设和运营地下空间；推广运用*府和社会资本合作模式开发建设和运营地下空间，推进城市地下空间规范有序健康发展。
2、市住建局对商品房预售资金的收存和使用实行全过程监管
年6月8日《襄阳市市区商品房预售资金监管办法》出台。市住建局对商品房预售资金的收存和使用实行全过程监管，并建立商品房预售资金分级监管制度，分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金额度为项目总预售款的0%部分，非重点监管资金为项目总预售款0%以外的部分。
房地产开发企业使用重点监管资金时，监管账户应当按照工程进度留足资金余额：主体封顶前，监管账户资金余额不少于项目总预售款的2%；不动产首次登记前，监管账户资金余额不少于项目总预售款的%；完成不动产首次登记的，解除资金监管。
3、规范房地产市场秩序，保护购房人合法权益，住建局约谈开发项目
年6月29日，为进一步规范房地产市场秩序，保护购房人合法权益，市住建局对我市近期即将交房的房地产开发项目进行集中约谈。会议由市住建局四级调研员、房地产市场和物业监管科科长侯红丽主持，房屋产权与市场管理处、襄州区住建局、襄阳房协相关负责人及开发企业负责人参加会议。房屋产权与市场管理处戚晓*汇报了近期八部门对房地产市场事中事后监管联合检查的具体情况；襄州区住建局姜*股长汇报了襄州区房地产类信访问题、工作进展情况。针对检查和投诉的问题，开发企业要及时整改，对问题做到抓早抓小，杜绝问题向外扩大。民发，襄投，交投，华侨城，冠通，雅居乐，越秀，新城，正荣等9家近期即将交房的开发企业负责人分别汇报了交房相关工作。目前，部分正在交房的项目已经成立了专班，协调解决业主投诉，并着力解决业主关心的教育、电梯、房屋质量等问题。
二、土地市场分析
（一）土地成交数据监测
、土地市场总体情况
（）第二季度土地成交同比量价齐降、环比量价跌幅明显
年第二季度，襄阳土地市场共挂牌3宗地，共成交9宗地，土地成交总面积39.46公顷，土地成交总金额.93亿元，成交金额同比下降83.43%、环比下降49.95%，成交用地面积同比下降86.73%、环比下降67.4%。
（2）4-6月土地成交量波动较为明显
第二季度土地成交面积和成交金额波动较为明显，土地成交量、成交金额及成交面积在4月份均达到本季度峰值，4月份土地成交金额占第二季度成交金额的72.25%，土地成交面积占第二季度成交面积的65.94%。
2、分区域土地成交情况
第二季度，土地成交金额方面，襄城区居全市第一，成交金额5.02亿元，占全市成交总金额的42.08%，其次为襄州区成交金额3.52亿元，占全市成交总金额的29.5%，而樊城区作为一季度成交金额最高的区，在第二季度的成交金额为3.39亿元；土地成交建筑面积方面，樊城区全市最大，成交建筑面积30.79万方，占全市成交总建筑面积的47.62%，其次是襄州区成交建筑面积20.8万方，占全市成交总建筑面积的3.2%。具体各区域土地成交数据见表。
（二）居住用地成交情况分析
、居住用地交易概况
年二季度，襄阳市土地市场共挂牌居住类用地4宗，居住用地土地成交面积为4.37公顷，占季度土地供应总量的36.43%。居住类用地成交总金额.2亿元，占成交总金额的49.44%；居住类土地成交建筑面积30.68万方，占总成交建筑面积的47.46%。
2、居住用地成交价格监测
年第二季度，襄阳市（含襄州区）居住类用地成交平均楼面地价元/㎡，平均溢价率4.50%，4月成交了3宗居住地块，块位于襄城区，2块位于襄州区，5月没有居住用地成交，6月份成交了宗居住地块，位于樊城区。襄城区居住地块成交价格最高，襄州区居住地块宗地面积及建筑面积最高。4月是第二季度居住用地成交量最高的月份，成交建筑面积占总成交建筑面积的36.95%。
3、分区域居住用地成交情况监测
年第二季度，居住类用地成交总建筑面积30.68万方，其中襄州区成交建面最高，约占全市总成交建面的44.3%；其次是襄城区，约占全市总成交建面的33.74%。
（三）典型地块分析
襄州土网挂字[]07号地块分析
襄州土网挂字[]07号国有建设用地使用权位于襄州区钻石大道以南;面积.52平方米(约合88.亩);起始价.2万元;保证金人民币.2万元;4月9日由湖北金骏房地产开发有限公司以总价.2万元竞得，楼面地价元/㎡。
该地块位于襄州区钻石大道以南，东邻凯尔国际、东港绿洲，南临卧龙路，西临规划路，北临钻石大道。土地详细规划如下所示：
（）地块规划条件
市局出具规划条件，规划用地性质为二类居住用地，建设用地面积为.52㎡，城市道路为.2㎡，公共绿地为.57㎡。其中：
地块一：规划用地性质为二类居住用地R2，建设用地面积.8㎡，城市道路面积.29㎡，公共绿地面积.57㎡，容积率≤2.3，建筑密度≤8%，绿地率≥35%，建筑高度60m,建筑规模≤.78㎡。
保障性住房配建要求：严格技照《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》（襄阳市人民*府令第3号）执行
配套服务设施要求：在地块内集配建公共服务设施，与首期开发地块同步规划、同步建设、同步验收，建成后无偿移交给襄州区*府。其中：（）配建独立占地且用地面积小于平方米，建筑面积不小于平方米的9班幼儿园，建成后按规定无偿移交给襄州区*府；（2）临街建筑底层配建建筑面积不少于50平米公厕，公厕建成后无偿对外开放。
地块二：规划用地性质为二类居住用地R2，建设用地面积.7㎡，城市道路.92㎡，容积率≤2.3，建筑密度≤8%，绿地率≥35%，建筑高度80m，建筑规模≤.78㎡.
保障性住房配建严格按照《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》（襄阳市人民*府3号）执行。
配套服务设施要求：在地块内集配建公共服务设施，与首期开发地块同步规划、同设、阿步验收，建成后无偿移交给襄州区*府。其中：（）社区服务综合服务设施按00户配套30平方米且不小于平方米标准配建，严格按照《襄阳市新建住宅小区社区服务设施建设和管理办法》（襄*办发（）44号）执行，建成后按规定无偿移交给区*府：（2）社区服务居家养老服务用房按每00户不小于30平方米且不小于平方准配建。严格按照市*府《关于加快发展养老服务业的实施意见》执行，产权归襄州区所有。（3）文化活动中心建筑面积不小于平方米。（4）在临街建筑底层配建建筑不小于00平方米的城市书屋。临街建筑底层配建建筑面积不小于50平方米公厕，公厕后无偿对外开放。
（2）地块点评
本地块东邻凯尔国际、东港绿洲，南临卧龙路，西临规划路，北临钻石大道，教育、文化、养老配套齐全。作为襄阳城市整体规划东进、北拓的主战场，襄州区地域辽阔、人口众多，地块周边近年来持续发力、加速发展，配套日益完善，民发、碧桂园、蓝光、阳光城、世茂、金科等各大房企争相布局此地，更加印证了此地块未来发展的潜力。
公共交通便利，紧邻钻石大道荣华路口站，临钻石大道和荣华路，周边有奔驰大道、交通路、园林路、新六两河大桥等混合型主干道，可直通高新、东津核心区域，道路交通便捷度高；周边住宅小区较多，生活氛围浓厚；距离义乌商贸城直线距离.5公里，生活配套丰富。北距高新管委会2公里、南距襄州区*府.2公里，公共配套齐全。该地块属于未来发展潜力较大的优质地块。
周边房价信息：
地块周边小区东港绿洲目前均价大约在8元/平方米左右，周边的世纪荣华紫薇苑二手房成交均价大约在7元/平方米左右。
（四）总结与预测
、土地市场供应量、成交量继续下降
与0年襄阳土地市场的高热情相比，年上半年的土地市场相对冷淡了些许。自0年第一季度至今，襄阳土地市场供应、成交均形成了“倒V”走势，年土地供应量锐减，第二季度成交量最低，5月居住用地成交量为0，三季度的挂牌量也不多，预计年下半年土地市场整体放缓。
2、随着基础设施改善，土地市场成交仍以远城区为主
襄阳远城区城市化进程加速，使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善，产业内移，又吸引来许多附近的农村人口以及外出农民工回流。再进一步，收入提高，也促使着远城区附近农村居民结婚和子女入学更倾向进城，从而形成了远城区土地成交量逐渐超过主城区。
3、土地市场供应及成交仍以住宅（含配套商业）用地为主
年第二季度襄阳市居住类土地成交金额及居住类土地成交建筑面积均接近50%。将于7月份公开拍卖的4宗土地中，宗是位于东津新区住宅（含配套商业）用地，另外3宗位于樊西的土地其中2宗为住宅（含配套商业）用地，宗为纯住宅用地，市场的供需仍以住宅（含配套商业）用地为主
三、房产市场分析
（一）住宅市场
、新建商品房市场活跃，供需回暖
从供给方面来看：
第二季度新建商品房批准预售面积8.78万平方米，环比增长40.03%；其中，新建商品住房批准预售79.40万平方米，环比增长39.76%。
随着第二季度的到来，房地产市场逐渐走向旺季，市场供应速度在逐步增加。年5月大幅增长，新建商品房批准预售面积3.99万平方米，占整个第二季度的39.2%；新建商品住房批准预售3.99万平方米，占整个第二季度的40.29%。
从成交方面来看：
第二季度成交量在一季度高成交量的基础上继续保持稳定，年第二季度新建商品房销售套，销售面积，90.60平方米，且年4月，襄阳市商品住宅成交套，销售面积35.45万㎡，综合指标第一。
2、存量房市场迅猛增长
从去年下半年存量房市场进入市场疲软期，销售逐月下降，年第二季度此下降的趋势终于有所回转，开始迅猛增长，第二季度销售数量为套，销售面积6.49万平方米，其中年6月大幅增长，存量住房成交面积7.88万平方米，占整个第二季度的47.39%；存量住房成交套数套，占整个第二季度的46.86%。
存量房在第二季度的大幅增长，与7月份中小学学区报名有一部分原因，6月份之前成交过户交易，为新一届的入学做好基础准备。结合新建商品房市场来看，依旧难以改变购买者倾向于购买新建商品住宅，存量住宅仍不是主要选择。
（二）总结与预测
、市场新建商品住房库存量大且拿地谨慎，后期供应将会减缓
随着0年土地市场的大量成交，结果显而易见的从去年第四季度到今年第一季度新建商品住宅成交量相对之前几个季度有明显井喷，且已批准预售尚未网签售出的商品住房库存量仍需较长时间消化，再加上年一、第二季度土地成交的减缓，预计随后新建商品住宅量会逐渐进入市场疲软期，新房供应逐渐减少，去库存任务当先。
2、预计三季度住宅市场量价平稳步入正常轨道
受今年房地产金融监管的持续强化，房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房者置业节奏的情形下，襄阳市上半年商品住宅成交仍然达到0全年的63.5%。在金融*策的宏观影响及上半年商品住宅的成交表现下，预测第三季度商品住宅市场量价平稳步入正常轨道。
3、地价上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势
一方面，当前襄阳二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格坚挺，亦可反映当前购房者置业情绪仍处高位，对新房价格形成支撑；另一方面，去年至今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上涨对房价亦形成一定带动，综合来看，下半年新房价格或将延续小幅上涨态势。
四、总结
、*策方面：规范房地产市场秩序，保护购房人合法权益。在襄阳房地产市场百家争鸣之时，更应该注重房企、工程行业的精而不是多。住建局联合多家相关单位负责人对房地产及相关行业进行约束监管，为切实报账购房人的合法权益。房地产开发企业违法违规问题（捂盘惜售、哄抬房价等）、房地产“黑中介”违法违规问题（恶意克扣保证金和预定金等），物业服务违法违规问题（物业服务搞垄断等）等都是重点监察对象。
2、土地市场：土地市场成交量同比去年大幅减少，远城区城市化进程的加速，使得远城区住宅土地的成交面积占比超越半数。
3、房产市场：新建住房库存量较大，供应减缓；存量房市场一、第二季度趋暖，预计三季度可以继续稳定。整体房地产市场逐渐疲软，去库存当先，量价齐稳。
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